河北住宅別墅加層改造設計規范(別墅加建改建的法律問題)

今天給各位分享河北住宅別墅加層改造設計規范的知識，其中也會對別墅加建改建的法律問題進行解釋，如果能碰巧解決你現在面臨的問題，別忘了關注本站，現在開始吧！本規范適用于全國城市新建、擴建的住宅設計。住宅設計應在滿足近期使用要求的同時,兼顧今后改造的可能。住宅設計除應符合本規范外，尚應符合國家現行的有關強制性標準的規定。

今天給各位分享河北住宅別墅加層改造設計規范的知識，其中也會對別墅加建改建的法律問題進行解釋，如果能碰巧解決你現在面臨的問題，別忘了關注本站，現在開始吧！

本文目錄一覽：

• 1、建造別墅需要什么規范？土建的！
• 2、別墅設計的規范。
• 3、石家莊住宅設計規范

建造別墅需要什么規范？土建的！

建造規范：

國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；占地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，有室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：“四層獨立洋房”、“聯排洋房”、“雙拼洋房”、“疊加洋房”都是高檔住宅，也叫花園洋房，不是別墅。

容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；亞別墅、類別墅容積率不大于0.7；別墅容積率不大于0.35。

排屋有公攤面積，中間有共體墻。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園占地面積在房地證上有土地使用權面積的。

別墅的買賣雙方合同一般都有注明：

1、本商品房戶型為：別墅；

2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅占地）占地面積???平方米。

容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，并對別墅進行全面清理。”同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對“別墅和高爾夫用地雙禁”政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已沒有了。目前因不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現在有開發商采用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶后再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低于三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。

別墅價值體現不單是按每棟建筑面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。

別墅設計的規范。

回答即可得2分。

國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；占地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：“四層獨立洋房”、“聯排排屋”、“雙拼排屋”、“疊加排屋”都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。

容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，并對別墅進行全面清理。”同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發獨棟別墅在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對“別墅和高爾夫用地雙禁”政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

目前中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

石家莊住宅設計規范

由中華人民共和國住房和城鄉建設部標準定額研究所組織中國建筑工業出版社出版發行。

一、總則

為保障城市居民基本的住房條件,提高城市住宅功能質量，使住宅設計符合適用、安全、衛生、經濟等要求，制定本規范。本規范適用于全國城市新建、擴建的住宅設計。住宅按層數劃分如下：

一、低層住宅為一層至三層；

二、多層住宅為四層至六層；

三、中高層住宅為七層至九層；

四、高層住宅為十層及以上。

住宅設計必須執行國家的方針政策和法規，遵守安全衛生、環境保護、節約用地、節約能源、節約用材、節約用水等有關規定。

住宅設計應符合城市規劃及居住區規劃的要求，使建筑與周圍環境相協調，創造方便、舒適、優美的生活空間。

住宅設計應推行標準化、多樣化，積極采用新技術、新材料、新產品，促進住宅產業現代化。

住宅設計應在滿足近期使用要求的同時,兼顧今后改造的可能。

住宅設計應以人為核心,除滿足一般居住使用要求外,根據需要應滿足老年人、殘疾人的特殊使用要求。

住宅設計除應符合本規范外，尚應符合國家現行的有關強制性標準的規定。

二、套內空間

（一）套型

住宅應按套型設計，每套應設臥室、起居室（廳）、廚房和衛生間等基本空間。

普通住宅套型分為一至四類，其居住空間個數和使用面積不宜小于規定。

（二）共用部分

4.1 樓梯和電梯樓梯間設計應符合現行國家標準《建筑設計防火規范》（GBJ16）和《高層民用建筑設計防火規范》（GB50045）的有關規定。

4.1.2樓梯梯段凈寬不應小于1.10m。六層及六層以下住宅，一邊設有欄桿的梯段凈寬不應小于1m。

注： 樓梯梯段凈寬系指墻面至扶手中心之間的水平距離。

4.1.3樓梯踏步寬度不應小于0.26m，踏步高度不應大于0.175m。扶手高度不宜小于0.90m。樓梯水平段欄桿長度大于0.50m時，其扶手高度不應小于1.05m。樓梯欄桿垂直桿件間凈空不應大于0.11m。

4.1.4樓梯平臺凈寬不應小于樓梯梯段凈寬，并不得小于1.20m。樓梯平臺的結構下緣至人行過道的垂直高度不應低于2m。入口處地坪與室外地面應有高差，并不應小于0.10m。

4.1.5樓梯井寬度大于0.11m時，必須采取防止兒童攀滑的措施。

4.1.6 七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16m以上的住宅必須設置電梯。

注：

①底層作為商店或其它用房的多層住宅，其住戶入口層樓面距該建筑物的室外設計地面高度超過16m時必須設置電梯；

②底層做架空層或貯存空間的多層住宅，其住戶入口層樓面距該建筑物的室外地面高度超過16m時必須設置電梯；

③頂層為兩層一套的躍層住宅時，躍層部分不計層數。其項層住戶入口層樓面距該建筑物室外設計地面的高度不超過16m時，可不設電梯；

④住宅中間層有直通室外地面的出入口并具有消防通道時，其層數可由中間層起計算；4.1.7十二層及以上的高層住宅，每棟樓設置電梯不應少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔架的電梯。

4.1.8高層住宅電梯宜每層設站。當住宅電梯非每層設站時，不設站的層數不應超過兩層。塔式和通廊式高層住宅電梯宜成組集中布置。單元式高層住宅每單元只設一臺電梯時應采用聯系廊連通。

4.1.9候梯廳深度不應小于多臺電梯中轎廂的深度，且不得小于1.50m。

4.2 走廊和出入口

4.2.1 外廊、內天井及上人屋面等臨空處欄桿凈高,低層、多層住宅不應低于1.05m，中高層、高層住宅不應低于1.10m，欄桿設計應防止兒童攀登，垂直桿件間凈空不應大于0.11m。

4.2.2高層住宅作主要通道的外廊宜做封閉外廊，并設可開啟的窗扇。走廊通道的凈寬不應小于1.20m。

4.2.3 住宅的公共出入口位于陽臺、外廊及開敞樓梯平臺的下部時，應采取設置雨罩等防止物體墜落傷人的安全措施。

4.2.4住宅的公共出入口處應有識別標志；可按戶設置信報箱。高層住宅的公共出入口應設門廳、管理室及信報間。

4.2.5 設置電梯的住宅公共出入口，當有高差時，應設輪椅坡道和扶手。

4.3 垃圾收集設施

4.3.1住宅不宜設置垃圾管道。多層住宅不設垃圾管道時，應根據垃圾收集方式設置相應設施。中高層及高層住宅不設置垃圾管道時，每層應設置封閉的垃圾收集空間。

4.3.2住宅當設垃圾管道時，應符合下列要求：

1 垃圾管道不得緊鄰臥室、起居室（廳）布置；

2 垃圾管道的有效斷面不得小于下列規定：

1)多層住宅為0.40mX0.40m;

2)中高層住宅為0.50mX0.50m;

3)高層住宅為0.60mX0.60m;

3 垃圾斗和垃圾斗門應耐腐蝕，關閉嚴密；

4 垃圾管道頂部應通出屋面，底部應設封閉的垃圾間。

4.4 地下室和半地下室

4.4.1 住宅不應布置在地下室內。當布置在半地下室時，必須對采光、通風、日照、防潮、排水及安全防護采取措施。

4.4.2 地下室、半地下室作貯藏間、自行車庫和設備用房使用時，其凈高不宜低于2m；當作汽車庫時，應符合現行行業標準《汽車庫建筑設計規范》(JGJ100)的有關規定。

4.4.3 地下室、半地下室應采取防水、防潮及通風措施；采光井應采取排水措施。

4.5 附建公共用房

4.5.1 住宅建筑內嚴禁布置存放和使用火災危險性為甲、乙、類物品的商店、車間和倉庫，并不應布置產生噪聲、振動和污染環境衛生的商店、車間和娛樂設施。

4.5.2住宅建筑中不宜布置餐飲店，當受條件限制需要布置時，其廚房的煙囪及排氣道應高出住宅屋面，其空調、冷藏設備及加工機械應作減振、消聲處理，并應達到環境保護規定的有關要求。

4.5.3住宅建筑內不宜布置鍋爐房、變壓器室及其它有噪聲振動源等設備用房。如受條件限制需要布置時，應符合建現行的建筑防火、建筑隔聲及有關專業規范的規定。

4.5.4 住宅與附建公共用房的出入口應分開布置。

三、室內環境

5.1 日照、天然采光、自然通風

5.1.1每套住宅至少應有一個居住空間能獲得日照,當一套住宅中居住空間總數超過四個時,其中宜有二個獲得日照。　5.1.2獲得日照要求的居住空間，其日照標準應符合現行國家標準《城市居住區規劃設計規范》(GBJ50180)中關于住宅建筑日照標準的規定。

（以上回答發布于2017-02-24，當前相關購房政策請以實際為準）

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